¿Debería comprar una propiedad de inversión ahora o esperar un colapso? Un inversionista inmobiliario multimillonario explica por qué comprar sin demora puede ser una buena opción y cómo ser rentable en bienes raíces independientemente de las condiciones del mercado.
Por Samuel Leeds Edited by Matt Scanlon
Este artículo fue traducido de nuestra edición en inglés.
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Como inversionista y capacitador inmobiliario, a menudo me preguntan si vale la pena ingresar a una propiedad en este momento. Mucha gente espera una caída en algún momento y piensa que el mercado está en una burbuja. Como resultado, están preocupados por comprar una propiedad de alquiler por primera vez (o adicional) y que podría ser mejor esperar al margen para tener la oportunidad de comprar a precios mucho más bajos.
Estoy de acuerdo en que se producirá una caída del mercado inmobiliario, pero no estoy de acuerdo con esperar hasta que suceda.
Si no compra ahora, no podrá comprar más tarde
Si no posee ninguna propiedad actualmente, será mucho más difícil comprar durante una recesión. Esto se debe a que los prestamistas suelen endurecer los criterios para otorgar préstamos durante tiempos económicos difíciles: será más probable que otorguen préstamos a propietarios existentes con un historial excelente en lugar de a alguien nuevo en el juego. Eso no quiere decir que será imposible comprar, pero estará en una posición mucho mejor como propietario existente en buena posición.
Si ya posee alguna propiedad, poseer más puede potencialmente abrirse a acuerdos más importantes en el futuro. Cuanto más demuestre que es capaz de administrar bienes raíces y realizar reembolsos, mayor será el potencial de oportunidad. Por supuesto, la clave es comprar al precio correcto; Tener una propiedad sobre la que no puede realizar pagos, o una propiedad que pierde valor sustancialmente durante una recesión, perjudicará en lugar de ayudar.
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Compre por flujo de caja, no por revalorización del capital
Si bien los precios de las propiedades bajan en una recesión, el alquiler tiende a permanecer estable. Esto se debe a que, a medida que las personas reducen su tamaño, los propietarios se convierten en inquilinos. Por lo tanto, es importante comprar una propiedad que tenga un buen flujo de efectivo y ver la revalorización del capital como una bonificación. Si esa inversión se amortiza y genera una buena ganancia adicional, puede mantenerla mientras dure la recesión y no se verá tentado a vender, porque obtendrá ingresos pasivos.
En una burbuja o en un boom inmobiliario, puede ser tentador comprar propiedades que están subiendo de valor rápidamente, incluso si el flujo de caja no es excelente. Esta es una gran apuesta. Si el mercado se mueve en su contra, el resultado podría ser una equidad negativa y posiblemente la necesidad de vender con pérdidas a inversionistas más inteligentes que decidieron jugar a largo plazo. Es vital evitar quedar atrapado en el síndrome FOMO (miedo a perderse) y concentrarse en fórmulas en lugar de sentimientos.
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Cada área es su propia economía
El hecho de que estemos en un boom inmobiliario no significa que todas las áreas del mercado se vean afectadas. Algunos han tocado fondo, mientras que otros están sobrevalorados de manera poco realista. Encontrar áreas donde los precios han tocado fondo y ahora están volviendo a subir, debido a factores como nuevos empleadores que se mudan al área o una inversión gubernamental en regeneración, es el factor crítico. Cuando encuentre un área de este tipo, conozca todo lo que pueda al respecto, especialmente las propiedades con el potencial de un buen flujo de caja. Durante una recesión, algunas áreas se verán más afectadas que otras; su trabajo es encontrar aquellos con buenos fundamentos que estén infravalorados en el mercado actual. Cuando ocurre un colapso, esto ayudará a proteger un mercado local de los peores efectos.
Entonces, ¿es hora de comprar ahora o esperar? Esa decisión se basará en una serie de factores relacionados con sus finanzas personales y su apetito por el riesgo. No puedo darte consejos financieros y no conozco tus circunstancias, pero hay oportunidades ahí fuera. Me está yendo bien en el mercado actual, al igual que mis alumnos. También he pasado por un gran colapso antes, y sé que cuando vuelva a suceder, el flujo de caja me mantendrá en números negros. En cada punto de un ciclo económico hay una gran oportunidad; Solo tienes que buscarlo.
